全国房价呈阶梯状上涨 下半年楼市将继续回暖

2015-08-27 10:44  亿房网综合  亿房网周泽 评论0

近日,央行同时公布降息降准,无疑是给楼市打了一剂强心针,现在一二线城市的房价还是比较高,相对来说三四线城市的房价还是比较低的,未来楼市的走向还是有待观察的。

从统计数据看,一二三线城市房价大致呈现“阶梯状”,即一线城市房价环比全部上涨且涨幅最高,绝大部分二线城市房价环比上涨但涨幅低于一线城市,大部分三线城市房价环比仍然下降。从房价变化趋势来看,下半年楼市将会继续回暖,再加之存在降息降准的可能,房价上涨城市将会不断增多。但今年中国楼市未必会完成大逆转,因为三四线城市会“拖后腿”,指望三四线城市房地产市场全面复苏不现实。

萧条了一年多的楼市有了回暖升温的迹象。8月18日,国家统计局发布的数据显示,7月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有29个,上涨的城市则有31个,上涨城市个数比6月进一步增加了4个。

北上广深4个一线城市新建商品住宅价格都呈上涨态势,其中深圳涨幅最高,环比上涨6.3%;上海以1.9%紧随其后,北京和广州则以1.4%和1.2%的环比涨幅分列第三和第四。从同比数据看,除广州房价同比下降0.3%外,其他三个城市同比均呈上涨态势,深圳同比涨幅更高达24%。不过,其他67个城市房价同比依然下降,最大降幅为9.7%。

“一线城市由于聚集效应强劲,房地产市场新增需求量旺盛,所以楼市回温迅速。三四线城市因为之前库存严重,加上需求有限。房价没有上涨实属正常,无需过分担忧。”达讯咨询公司合伙人李菲对记者指出,如今的国内楼市已经逐步趋向于冷静,根据各城市住房库存量不同,房价拉升效应自然有所不同。未来,一二线城市房价会保持稳步上升的趋势,而三四线城市则需要更长的时间来消化之前“爆发式”增长的库存。

一线城市领涨

这次楼市回暖中,深圳表现得尤为明显,房价涨幅之大之快,让国人惊叹。北京、上海、广州等城市房价紧随深圳之后,开始上涨。

去年12月份,深圳成为全国首个房价上涨的城市,2015年上半年继续领涨,7月份新房环比涨幅高达6.3%,二手房同比更是达到了24.3%的涨幅。

对此,上海某房地产研究院研究总监严跃进分析,深圳目前面临了供应乏力的尴尬,7月份新建商品住宅库存去化周期仅为6.9个月,供求关系和市场预期发生了变化,才会导致了几个月来深圳房价的涨势汹汹。

随着一线城市强势反弹,二线城市也不甘示弱。典型如杭州,去年还被媒体惊呼为“房价腰斩”,现在已经强劲上涨。

“从房价走势来看,杭州新建商品住房销售价格自今年4月份以来已经连续3个月环比止跌上涨,涨幅逐月扩大。6月杭州新建商品住房销售价格环比上涨1.3%,领涨二线城市,环比涨幅接近北上广深等一线城市。由此可见,杭州商品住房价格止跌回稳的趋势进一步巩固。”杭州市透明售房研究院院长方张接认为。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松分析称,一线城市房价对于金融政策较为敏感,并且由于一线城市供应偏紧,市场刚需强劲。当购房首付比例下调时,便能激发一部分购买需求。

“购房者对购房行为的决策除了居住需求外,最主要的是对房价的预期。而在中国这么多年房地产发展的过程中,影响房地产价格的主要是经济调控政策。”邓郁松指出,调控政策中影响力最大的是信贷政策,因此信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。

严跃进表示,部分大城市此前投资节奏放缓,导致可售房源开始变得不足。“由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的,所以目前库存不足的局面造成了当前部分城市房价过快上涨”。

一位杭州的房地产商告诉记者,因为之前楼市低迷,去做“副业”的同行们这几个月也逐步重回房地产业。

三四线寒意较浓

值得注意的是,三四线城市仍然无法摆脱房价持续下跌的困境。

在北京科技大学企业与产业发展研究所所长何维达看来,三四线城市供大于求的现象仍然很严重,这些地方市场需求比较有限,尤其是投机需求对于这些城市来说应该不是一个好的选择,而老百姓的自主需求又比较有限,因此二三线、三四线城市的房地产市场今后都会逐渐冷却下来,进入供需平衡的状态。

亚豪机构副总经理任启鑫也指出,二线城市以及部分东南部经济发达地区的三线城市,在新型城镇化发展的带动之下,人口迁移带来大量的住房需求,城市库存逐渐去化,房价也逐渐回归上升轨道。“但是对于部分三线以及大量四线城市来说,由于前期的过度城市开发,造成严重供应过剩,部分城市甚至出现‘鬼城’新区,严重积压的库存以及需求新增的不足,使得城市新建商品住宅价格难言上涨”。

不过,新城控股高级副总裁欧阳捷对于三四线城市楼市的表现较为乐观。欧阳捷在近期召开的2015年博鳌房地产论坛上指出,一线城市的房价普遍出现上涨。二线城市方面,去年杭州是全国库存量最大的城市之一,去化周期超过了30个月,但是今年也恢复了量价提升的形势。三线城市中包括常州(鄂尔多斯之后列为又一个鬼城的城市),房价和销售量也在恢复。

“所以三四线城市已经走出了市场的底部,绝大多数城市房价已经停止下跌,支撑了全国的房价的上涨。”但欧阳捷也指出,这种房价的上涨是缓慢的、差异化的。

房价趋于稳定

对于未来房价的整体走势,李菲认为,“回暖是大势所趋,全国房价已经走出“偏冷”区间,开始步入‘合理’区间,市场供需决定了房价上涨的趋势。”

严跃进预测,随着越来越多的城市加入涨价大军,后续房价增幅有继续扩大的可能性,或将在9月份出现。

在房地产分析师章达看来,未来房价以稳定为主。章达对记者指出,“从去年开始,国内房地产市场已经度过了野蛮增长期,现在逐步进入健康理性的阶段。具体的表现就是增幅和降幅都趋于稳定状态。”

“今年的后几个月,在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下,自住性、改善性需求还会继续释放,全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定。”中国房地产协会原副会长朱中一称。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为,目前,市场购房人群仍然以自住型为主,这些人对房屋的价格承受能力是有限的,如果价格过度上涨,一部分人会失去购买欲望。此外,进入第三季度以来,银行放款出现“分水岭”,放款节奏减缓,审批和放款流程减慢,使得整体市场的成交热度逐步下降。

当然,影响未来房价的还有房产税征收的问题。近日一项调查结果显示,如果开征房地产税,64%的人认为,房地产税开征会对房价产生影响,其中,38%的人认为房地产税一旦开征,会引起房价下跌,买房投资的人会减少。然而,也有26%的人认为房地产税开征,会引起房价的上涨,房企囤地成本增加、卖房中产生的税费会转嫁到买房人身上;有19%的人认为从长期看,房地产税有助于稳定房价;另有17%的人觉得房地产税征收的影响不好说,不同城市会有不同的影响。

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