第二阶段:选区域、挑房子

2010年5月4日 9:37:9   亿房网 【 】【打印位网友发表评论
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  一、挑房子

  查找楼盘可以分为以下几种方式:

  (1)网络搜索,进入亿房网新房信息栏目(http://house.fdc.com.cn/newbuild_list.asp)

  (2)报纸广告。

  (3)电视及电台广告。

  (4)户外及车载广告。

  通过调查,我们可以得出,一般购房者在初步选择房子的时候,获取关于房子信息的途径有以下多个渠道:

  1. 通过报纸等获得关于房子的各种信息。

  包括:部分市场上在售的楼盘;部分即将开盘的楼盘;部分楼盘的打折信息;部分楼盘在哪个区域;部分房子的最新价格;部分小区周遍的配套设施——交通、商业、休闲娱乐、教育设施等;区域或某个楼盘房价的涨跌。通过这种方式获取信息的优缺点分析

  优点:是很直接,可以直接看到关于某个楼房的相关情况,而不需要另外再去搜索;

  缺点:〈1〉反映的信息不够全面,报纸往往只能介绍几个楼盘,却不能同时为购房者提供更多的楼盘信息;〈2〉就报纸提供的单个楼盘而言,其信息是有限的,是平面的,购房者如果要想知道更多关于该楼盘的信息,却无法实现,购房者是在被动接受,而不能按照自己的意愿去获取信息;〈3〉报纸不能提供一个片区,一个区域的所有楼盘信息;〈4〉报纸在及时反映楼盘最新报价、打折活动方面,由于时间的限制,不能为购房者提供最新的信息;〈5〉报纸等平面媒体无法实现与购房者的互动。

  2. 通过有买房经历的人或亲戚朋友获取房子的信息。

  优点:〈1〉这种方式具有便捷性,只要一问就可以获取一些自己想要的信息;〈2〉别人可以通过自己的亲身经历来向你传递关于房子真实的信息,比如房子的质量、价格、开发商等等相关情况,既有好的,也有一般报纸上面不报道的隐藏的“负面”消息,这样可以使得购房者更加全面的了解该楼盘,既看到它好的一面,又可以看到它不好的一面,能避免上当手骗。

  缺点:〈1〉别人可能由于个人的主观感觉,传递给购房者的信息带有强烈的主观色彩,对购房者造成一定的误导;〈2〉和房子相关的信息经过别人中转,可能会发生一些变化,使得购房者还是不能获得一些真实的信息。〈3〉从别人获取的信息有很大的局限性,别人不可能详细了解某个楼盘相关的所有信息,再则,随着时间的推移,别人提供的信息可能已经过时,比如价格等方面。

  3.通过网络获得关于房子的各种信息。

  通过网络寻找自己所需要的房子,是当前不少购房者所采用的方式,特别是在如今网络发达的时代,通过调查,我们发现购房者对网络的满意度不是很高,但是比起前面几种方式,却更优。

  优点:〈1〉方便快捷,只要打开各种网站,特别是专业房地产网站,可以很快的找到自己想要的信息;〈2〉网络可以提供立体的、丰富的、多层次、多角度的关于楼盘等的信息,既有房子本身的,也有和房子相关的新闻、评论、论坛,图片视频、开发商,楼盘所在区域的研究,这一系列的信息既可以是横向的也可以是纵向的;〈3〉网络具有强大的搜索功能,这是前面几种方式所根本无法比拟的。购房者可以根据自己的要求和喜好,确定关键字,搜索到自己想要的房子。

  二、查价格

  价格水平:要了解楼盘的价格,先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一般商品,除经济适用房由政府限价外,商品房均由开发商自主定价。开发商对楼盘的定价方式通常分为成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方式可以看出,在开发商的定价策略中,成本构成只是基础,利润获取的最大化才是重因。因此,购房者在了解楼盘价格的时候不要过于执著楼盘的实际成本,而是应从价格中看清楼盘的价值,以选择符合自己要求的房屋。具体而言要通过以下步骤:

  1、 读懂楼盘的价格

  (1)了解本市整体及区域价格水平

  了解本市整体及区域价格水平,将有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次作出判断。这种判断虽然宏观,却是不可缺少的感性认识。要完成这样普遍性的摸底最便捷的方式是参阅亿房网一周走势栏目。

  (2)了解价格名词

  不同的价格名词代表了不同的含义,比较通用的价格名词如下:

  起价:起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格,通常情况下,如果是多层住宅而且不带花园,一楼或顶楼的价格最低,也就是起价,如果一楼带花园,顶楼的价格就是起价。如果是小高层及高层住宅,一楼的价格最低,也就是起价。所以,当购房者打算购买房屋的时候,不要单纯考虑价格,因为越便宜的房屋,居住越不理想。

  均价:均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数,所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价,好的房屋需要在此基础上进行加价,有瑕疵的房屋比这个价格要低。

  最高价:最高价是指房产商所销售房屋价格中的最高价格。通常楼层适中、朝向好,有良好景观的房屋价格最高。

  销售均价:销售均价是指楼盘开盘后对外公示的价格。从理论上说,销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中,销售均价往往是楼盘的营销性价格。即是说,它不一定是两者的比值,而是代表楼盘销售策略的价格。

  成交均价:成交均价是指楼盘的实际成交价格,由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

  以上价格体系均可以在亿房网上查到,其中,起价、均价、最高价、销售均价的查找方式为直接登陆亿房网新房信息栏目。成交均价请查阅本市房地产信息网。

  2、 了解楼盘的价格

  了解楼盘价格的渠道有多种,初步可以分为以下几类:(1)网络搜索,进入亿房网新房信息栏目;(2)报纸广告;(3)电视及电台广告;(4)户外及车载广告,部分户外及车载广告会标明楼盘的价格。

  以上四种方式提供的了解楼盘价格的渠道,但要真正理解楼盘价格所代表的涵义还需要经验判断及专家的建议。楼盘的价格是不断变化中的,消费者所了解的价格只是该楼盘当时的价格,不等于过去的价格,也不等于将来的价格。楼盘价格的变化由开发商的推盘策略所决定,随时可能根据销售情况和市场变化做出调整。因此,了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格购入物业,因楼盘不同差别较大。消费者可进入亿房网论坛(http://bbs.fdc.com.cn/)与专业人士交流。

  3、 比较楼盘的价格

  通过以上两步消费者对楼盘价格已经有了一定的了解。下一步就是如何面对及比较楼盘的价格了。判断一个楼盘的价格是否合乎自己的要求,在当前的房产形势下,基本上不取决于成本,而是楼盘的价值。所谓楼盘的价值,包括楼盘所处的地段、配套、交通、物业服务、小区建设和楼盘本身的产品、户型、物业形态等。也包括楼盘的附加值,主要包括楼盘的品牌及在精神层面的包装等。两种价值相加等于楼盘的综合价值。楼盘综合价值的不同会导致相同(类似)地段的物业在价格上出现较大的差别。在这种情况下,就需要消费者选择自己更看中哪部分的价值,从而选择合乎自己需求价格的楼盘。

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  • 楼盘均价
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