叶檀:地方楼市微刺激无效

2014-05-13 16:27  观点地产网  赵梦雅  评论0

5月5日,安徽省铜陵市政府网站发布消息称,日前铜陵发布《铜陵市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,表示要以最大限度惠及市民。

这意味着,加上日前南宁、滨海、杭州萧山、无锡四城,救市城市已增至5城。

这些刺激政策没有货币助阵,在地方财税的小盘子里让利,只能称之为微刺激,不会有全国性的提振效果。

此次微刺激之所以没有被喊停,说明各地房地产市场与地方财政已经崩紧,同时说明在货币稳健、保障房一年被数百万套的大背景下,各地的限购等行政举措将陆续取消。保障的归保障,市场的归市场,各得其所。

货币政策是房地产市场的紧箍咒,到现在为止,房贷政策没有丝毫松动,大城市反而有收紧的趋势。媒体披露,北京银监局发布《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》,北京地区客户只能享受到最高100万元、最长10年的消费贷款。同时,个人综合消费贷款用途,不得用于购房、投资等非消费领域。银行不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种,辗转为住房按揭贷款提供收付款资金需求。监管部门看到了各个不同品种贷款之间的套利行为,作出有针对性的调控。

货币没有放松,房贷继续收紧,保障房大量增加,加上汇率上升导致企业资金外流到国外收购资产品,对房地产的打击长期而影响深远。这个影响不是短期海啸,而是温水煮青蛙,等到青蛙意识到风险,已经跳不出热锅。

收紧房贷对开发商、对购房者的影响巨大,开发商不得不通过上市、增发股票、股权信托、境外贷款、境外发债等办法进行融资,简言之,以直接融资取代间接融资,让银行逐步与房地产贷款脱钩,让全球的投资者与中国的房地产业风险共担、利益共享。《中国房地产金融2013年度报告》指出,2013年海外融资方面,中国房企跃居世界第一,达到4566.25亿元。

据易居房地产研究院发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》,房地产开发企业资金来源实现28731亿元,由2013年同比增幅26.5%降至6.6%,增速比2013年全年回落19.9个百分点。其中,利用外资、其它资金同比分别下降33.9%、1.9%,国内贷款、自筹资金分别同比增长20.4%,9.6%。相比2013年全年,国内贷款、利用外资、自筹资金和其它资金的同比增速分别下降12.7个百分点、66.7个百分点、11.7个百分点和30.8个百分点。企业自筹资金在企业到位资金中所占比重为38.6%,高于去年同期1.1个百分点。

3月19日晚,中茵股份、天保基建发布公告,其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。在新发布的“A股房地产上市公司再融资方案”中,33家上市房企拟将以增发股票的形式进行新一轮融资,不到半月,已有7家房企获批,金额超150亿元。今年一季度,房地产市场并购重组案例与金额均为各行业之冠,未来各种直接融资、公司合作、并购重组将层出不穷。

收紧按揭房贷同样如此,想逼出民间真金白银进入房地产市场,以免投资者利用银行杠杆收获房地产红利,让银行成为顶在风险浪尖的冤大头。

融360发布的最新房贷数据显示,3月以来,8.5折利率优惠在全国绝迹;8.8折利率优惠只在北京一城能找到;其他城市基本提至基准利率或者更高。4月11日,爆出7成城市中小银行房贷告停、国有银行半停贷状态的消息。

决策层思路清晰,购房者与开发商、全球投资者也不糊涂,不会像被蒙上眼的马儿一样任由驱使。4月房企海外融资数额急剧下降,土地与商品房成交量普遍大跌,人民币汇率下行与美国退出QE,使资金非常明确奔欧美而去,而房地产信托,别提了吧,买了房地产信托的人心惊胆战,担心无法回本。可见,要逼出直接融资模式、倒逼出购房者的真金白银,需要市场信心的提振与制度的完善,不可能毕其功于一役,在房地产市场上,有关方面实在操之过急。

再说了,房地产下行,银行依然是最大的地主与房东。美国智库彼得森国际经济研究所指出,由于抵押贷款占到银行总贷款的40%,意味着抵押品价格将因地产价格的下滑急速缩水。融资品价格的下挫,将让金融系统难以运行。除非中国很快建立起一套征信融资体系,但这是不切实际的好高鹜远。

中国的房地产的重要性,说一千道一万,主要是作为地方财政顶梁柱的功能、作为金融运作最重要抵押品的功能,只有让地方找到合法合理的税收之道,让中国金融建立有效的信用定价体制,房地产市场才能恢复房地产而不是融资品的本来面目。

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