【兰洪海】面粉比面包贵的楼市还能持续多久?

2014-05-13 16:19  观点地产网  赵梦雅  评论0

4月,北京。丰台长辛店、大兴黄村等4宗地集中成交,共带来88.28亿元的土地收入。其中,长辛店地块引起房产商的激烈争夺,最终以48.9%的溢价率成交,宅地的楼面价高达4.5万元/平方米,高于同区域在售新建住宅均价的3万元/㎡,二手房成交均价的2.5万元/㎡。

面粉贵过面包的现象重返楼市。

出来混总是要还的,再高的价格最终都是要购买者负担的。当土地只能在少数开发商、上市公司手中流动,当房产只能在少数富裕阶层流动,高企的地价只能是“跛脚的巨人”,终归在市场的牵绊下轰然倒地的。

一般来说,企业若用贵过面包的面粉做面包,也许要赔本。同样,“地王”上的“楼板”已成天价,再算上前期工程费用、建筑安装工程费用、配套设施费用、开发间接费用、经营税金及附加,“地王房”的成本一定高得吓人,如何与周边的商品房竞争?购房者会买这个账吗?从市场竞争的角度看,在“地王”上盖房子存在较大的赔本风险。事实上,房地产商买来“地王”,绝不是为了盖房子那么简单。可是不盖房子,又如何解决企业盈利的问题呢?

查阅资料得知,在过去多数迁延未动已成“晒太阳”的“烂尾地”或临时停车场的地王,最终都因周边房价暴涨,而浴火重生、成功解套,只有少之又少的几家企业迫于市场压力,壮士断腕。历史和现实表明,房价和地价从来都是相互影响和相互促进的孪生兄弟,显然,把“面粉”的价格抬起来,更要紧的宏旨是把“面包”价拉起来,同时可以不断给购房者施加“追涨”影响。

问题是,这一次还能够“涉险通关”吗?

每一次地王的出现,都显著地刺激周边房价,而周边商品房价格的上涨,最大受益者常是那些“地王地产商”。可见,对房产商而言,他们可能在“地王”上赔点钱,但却能在推动房价上涨中赚得更多。对房产商群体而言,“地王”频现,往往意味着后市看好,房价还会上扬,“地王”也因此成了他们的集体狂欢。

历史上大凡出现“面粉贵过面包”的地价楼价“倒挂”的地方,若干年后昂贵土地上产出的房产大多和拍地时周边比地价还便宜的房产在定位、价格等方面都呈现不少差异,价格也要高许多。也就是,同一地块上地价超过楼价的情况几乎是不可能发生的,所谓的“地价超过楼价”,不是同一地块地价超过楼价。如果有这种情况发生,一定是供应量严重过剩、定位严重偏差,同时开发商资金链断裂导致被迫断臂求生亏本大甩卖。

从“地价推高房价”到“房价推高地价”的互为循环中,为什么房价还是“没有最高只有更高”?原因就在于需求和购买力摆在那儿!很多人买不起,但也有很多人买得起且愿意买,这才导致楼价高而不倒。问题是购买力人群到底在哪儿?新年伊始,很多三四线城市和大城市远郊区开始供应过剩,买得起的那些人可能也不愿意买了,楼市就必须降价。

而地方政府仍就抱定土地财政,依然故我的以“价高者得”的逆上趋势,和消费市场现阶段“谁低我买谁”的顺下趋势形成格局对峙,“面粉贵过面包”,当一个区域的价格下滑不断地挑战区域地王的心理底线时,那么,每一次的危机就不一定总能次次化险为夷。 

查看心情排行你看到此篇文章的感受是:


  • 同意



  • 喜欢

  • 开心



  • 反对

  • 难过

已有0人参与

网友评论

用户名:
关于我们用户指南版权声明招聘信息联系我们网站导航武汉亿房信息网络股份有限公司营业执照信息鄂公网安备 42010302000107号
Copyright © 2016 FDC.COM.CN Inc. All rights Reserved. 武汉亿房信息网络股份有限公司 版权所有
增值电信业务经营许可证B2-20080036 Mailto:webmaster@fdc.com.cn
鄂

ICP证 010061 鄂ICP证010061 信息产业部备案
4201012050