【业内时评】楼市均价下跌超过30%的可能性不大

2014-05-13 16:20  证券时报  赵梦雅  评论0

【经济解释】 政府怕经济下滑失业增加,胜过怕通货膨胀,而且政府也具有超发货币来救经济的便利。

对于中国房市看多、看空,我是以2013年6月作为事件节点的,此前,我是看多中国房市的。并非我认为中国房市没有泡沫,正相反,我认为凡是资产市场,在价格上涨的过程中,都可能形成泡沫。但是你不能简单根据房价收入比、房租收入比、空置率来判断房市有没有泡沫,更不可以以此来判断泡沫破裂的时间。

中国的基本政治经济制度也不同于其他国家。中国土地国家所有,缺少承载货币和收入的有效载体;中国基本政治制度决定了,相对来说政府怕经济下滑失业增加,胜过怕通货膨胀,而且政府也具有超发货币来救经济的便利。当然还有其他原因,但这两点最重要。

2013年6月后,我开始唱空中国房市。为什么?因为钱已经绷紧。2013年6月底出现钱荒,银行间隔夜拆借利率高达两位数。

按常理,钱荒和高利率是因为钱少,可中国当前却不是。

2008年,中国的广义货币(M2)只是世界第三,但到了2012年末,就一跃成为世界第一,并且是美国的1.5倍。要知道,中国的GDP只有美国的60%,而且美元还是国际本位货币,世界通用。M2主体是存款货币。一笔钱,我花出去变成你的收入和银行存款,银行贷给她,她花出去又变成他的收入和银行存款,不断下去,M2就膨胀起来。M2的巨幅膨胀,说明一笔钱被反复借贷,债权债务链被无限延伸。正常经营项目也有可能失败,但债权债务链无限延伸,一旦某个环节出了问题,就会产生出庞大的债务,制造巨大的资金需求,造成钱荒和高利率。

5年前,你不知道理财产品吧,但今天无人不知,无人不晓。你把钱存银行,银行告诉你,它有理财产品,让你买。这不是让你把放在它右兜的钱揣到左兜吗?干嘛?因为这样可以规避20%的法定存款准备金。你存银行100块钱,银行只能拿其中80块贷款生息。变成理财产品,它就可以把100块钱全部用来放贷了。正常情况下,一个人、家庭、企业、社会,不会把所有钱都拿去贷款生息吧?可是我们就是这样在做,你说这钱怎么可能不紧张?

泡沫需要资金来支撑,钱从哪里来?存量资金已被用尽。指望政府继续开闸放水?但问题恰恰是因为水太多造成的。不想将来死得更惨,就必须挤泡沫去杠杆,力道多大那是技术。

再考虑土地总有卖不动的时候,所以必须寻找土地财政的替代税源,广义而言的房产税迟早要开征;经济要转型,土地流转也无可避免,那么容纳收入的抽屉就不只是房地产了。

这就是我开始唱空中国房市的理由。我不只是这样说,还在这样做。我去年在沈阳卖了一套房子,7月份挂出去,10月份才成交,还小幅降了两次价。

今天经济下滑,稳增长再次成为关注点。总理说“‘强’刺激,不会强刺激”。应该是重改革,适度货币,松财政,还得依靠些投资。但经济下滑,利率奇高,反映的是前期投资错误,并不为经济社会真实需要。投资能够解决问题吗?我认为满天雾霾以及农民工短缺,说明中国经济增长并不低。大学生就业本来就不是反映经济景气的好指标,大学生要是都好就业,那经济就严重过热了。本来应该裁减公务员,减少非生产性支出,这应该在经济好的时候做,可惜错过了好时机。宏观政策空间在越变越小。应该放开限购,推进土地制度改革。这对房市有一正一负影响,负面多一些。但城郊和农村的需求会上来,土地制度改革也增加效率。更重要的是,土地制度不改革,依靠投资拉动经济就无法改变。减税,放松管制,推进国有企业改革,势在必行。

短期看,楼市均价跌过30%可能性不大,真到这个临界点,政府再次大救市的可能性极大。中国经济不大可能出现大崩盘,但会一点点掉下去。列位看官,姑且看看我的这个推断准不准吧。

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